I mange lokalplaner fastsættes det, at der kun må være én bolig per ejendom. Men hvordan skal sådan en bestemmelse håndhæves? Hvordan defineres “én bolig”? Det indkredser Planklagenævnet i sin orientering 30.

Byggesagsbehandlernes hovedpine

Hvordan skal et lokalplankrav om én bolig per ejendom håndhæves? Det er vigtigt for kommunernes byggesagsbehandlere at vide. At det ikke er nemt – det viser Planklagenævnet i sin orientering 30.

I orienteringen henviser nævnet til tre afgørelser, der falder forskelligt ud. Den røde tråd i afgørelserne er, om bebyggelsen på en ejendom kan udnyttes til en eller flere boligenheder. Er der f.eks. flere separate indgange og køkkener i bebyggelsen?

To boliger kræver dispensation

Greve Kommune afgør, at et hus på 268 m2 omfatter én bolig. En nabo klager, og Planklagenævnet giver naboen medhold: Der er tale om to boliger i huset. Det forudsætter dispensation, for lokalplanen fastsætter, at der kun må være én bolig per ejendom. Kommunens afgørelse ophæves.

Huset fremstår som to enheder med hver sit køkken, stue, badeværelse, entré og indgang. Det bliver ikke til én bolig, selvom der er fælles gæstetoilet, bryggers og skydedør mellem boligerne.

Én bolig trods fem badeværelser

Silkeborg Kommune afgør, at et hus på 230 m2 omfatter én bolig i overensstemmelse med lokalplanen. En gruppe beboere klager, men Planklagenævnet opretholder kommunens afgørelse.

Huset er blandt andet indrettet med fem værelser, der hvert har eget toilet og bad. Men det ændrer ikke Planklagenævnets opfattelse. Der er kun ét køkken i huset, og opholdsarealerne er fælles. Derfor fremstår huset ikke som adskilte enheder.

Udlejningsforhold ikke relevante

Helsingør Kommune afgør, at hovedhus og anneks udgør én bolig i overensstemmelse med lokalplanen. En nabo klager til Planklagenævnet. Annekset lejes særskilt ud. Det må betyde, at der er tale om to boliger.

Nævnet opretholder kommunens afgørelse. Annekset indrettes med egen indgang, bad, toilet, opholdsrum og altan, men det har ikke eget køkken. Derfor er det ikke en selvstændig bolig. Om annekset lejes ud er ikke et relevant forhold i planlovens forstand.

Også vigtig viden for planlæggerne

Planklagenævnets orientering er også vigtig at dykke ned i for os planlæggere. Det er os, der stiller kravet om én bolig per ejendom, og det gør vi selvfølgelig med en bagtanke. Det kan f.eks. handle om, at der skal være plads nok til parkering. To boliger i stedet for én kan fordoble behovet.

Er “én bolig per ejendom” ved at være en forældet måde at planlægge på? Hører det til i en tid, hvor de fleste levede i kernefamilier? Når et anneks lejes ud separat, og én bolig kan indeholde fem værelser med hvert sit badeværelse, som afgørelserne viser – så afspejler det måske, at vi lever langt mere forskelligt i dag. Ikke bare, at grundejerne er kreative.

Nye måder at regulere intensiteten på?

Formålet med “én bolig per ejendom” er selvfølgelig ikke at tvinge folk til at bo i kernefamilier. Det handler om at styre, hvor intensivt et område udnyttes. Flere boliger kan medføre et større pres i et område: Mere trafik, flere indbliksgener, mere støj, mindre grønt (flere parkeringspladser) eksempelvis.

Kan vi ikke regulere intensiteten med “én bolig per ejendom” – hvilke redskaber har vi så?

• Maksimal befæstelsesgrad?
• Maksimalt antal parkeringspladser kombineret med parkeringsnorm?
• Forbud mod udstykning i mindre grunde?

Mere information

Planklagenævnets orientering 30.

Nævnet afgørelse om de to boliger i Greve Kommune.

Afgørelsen om boligen med de fem badeværelse i Silkeborg Kommune.

Planklagenævnets afgørelse om annekset i Helsingør Kommune.

Gå ikke glip af nyhedsbrev

Hvis du ikke vil gå glip af artiklerne om Planklagenævnets afgørelser, så tilmeld dig mit nyhedsbrev her: https://www.carlsensplaner.dk/tilmeld-dig-nyhedsbrev/

Artiklens forfatter og formål

Jeg er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.

Planklagenævnets afgørelser er lange og detaljerede. Jeg læser afgørelserne for at bliver klogere selv: Hvordan undgår vi kommunal planlægning, som bliver underkendt i Planklagenævnet? Jeg deler min læsning for at give dig et hurtigt overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket ovenfor.