I fredags ophævede Planklagenævnet en byggetilladelse til sommerhuse i Guldborgsund Kommune. Afgørelsen definerer forskellen på et sommerhusområde og et feriecenter. Dét i sig selv er måske relevant for få af os byplanlæggere nu og her. Men afgørelsen fastslår også, at en “retningsgivende bebyggelsesplan” kan opfattes som et af lokalplanens principper – og dermed som noget, der ikke kan dispenseres fra.

Klagere: 10 sommerhuse er ikke er et feriecenter

Guldborgsund Kommune har givet en byggetilladelse til 10 sommerhuse i et eksisterende feriecenter. Sommerhusene ligger inden for et område, som er omfattet af kommunens lokalplan 19. Lokalplanen fastsætter i både formålsparagraf og anvendelsesparagraf, at området kun må bruges til feriecenter. Feriecenteret skal desuden etableres som én samlet bebyggelse.

En lille håndfuld borgere har klaget over byggetilladelsen. De mener blandt andet, at tilladelsen strider mod lokalplanens principper: En gruppe private sommerhuse kan ikke betragtes som et feriecenter.

Planklagenævnet: Bebyggelsesplanen er et af lokalplanens principper

Planklagenævnet deler klagernes opfattelse, og derfor ophæves kommunens byggetilladelse. Nævnet gør i øvrigt opmærksom på, at der ikke kan gives dispensation til sommerhusprojektet. Projektet er i strid med principperne i lokalplan 19. Derfor må kommunen enten lovliggøre projektet fysisk eller retligt.

Det er interessant, at Planklagenævnet ikke alene henviser til strid mellem byggetilladelsen og lokalplanens formåls- og anvendelsesparagraffer. Bebyggelsen “anbringes på et sted og i et mønster, som fraviger afgørende fra lokalplanens retningsgivende bebyggelsesplan. Nævnet finder, at dette i sig selv er i strid med planens principper”.

Den retningsgivende bebyggelsesplan fastsættes i lokalplanens § 7.6 og på kortbilag 3. Jeg er opdraget med, at det er formålsparagraffen og anvendelsesparagrappen, der er en lokalplans principper. Men Planklagenævnet slår altså her fast, at det også kan være bebyggelsesplanen – i hvert fald når afvigelsen er afgørende.

Forskellen på et sommerhusområde og et feriecenter

“Det afgørende i sagen er navnlig, om den ansøgte bebyggelse kan betegnes som en del af et feriecenter“, skriver Planklagenævnet i sin afgørelse med feriecenter i anførselstegn. Og nævnet fastsætter nøgternt, “at lokalplanområdet ikke er udlagt til sommerhusområde, og at det må antages, at et feriecenter adskiller sig fra et sommerhusområde”. 

På hvilken måde adskiller et feriecenter sig fra et sommerhusområde ifølge nævnet? Hvorfor betyder forskellene, at kommunen ikke kan give tilladelse til det foreliggende projekt?

Planklagenævnet forventer, at

1. der er flere fælles bygninger og flere fælles faciliteter i et feriecenter end i et sommerhusområde.
2. husene i et feriecenter ligger tættere på hinanden end husene i et sommerhusområde.
3. der normalt ikke er private haver til ferieboliger eller afskærmning mellem boligerne.
4. et feriecenter visuelt fremstår som et samlet område – eventuelt med delområder.
5. ferieboliger er mindre end sommerhuse, og at der kun er plads til højst 8 personer i en feriebolig.

I den konkrete sag i Guldborgsund Kommune vurderer Planklagenævnet, at det er husenes størrelse, der gør udslaget: De 10 sommerhuse er 182-242 m2 store og har plads til 10-14 personer hver. Det spiller også en rolle, at sommerhusområdet ikke hænger sammen med den eksisterende bebyggelse i feriecenteret. Som tidligere nævnt, afviger sommerhusområdets bebyggelse også afgørende fra den retningsgivende bebyggelsesplan.

Ejerforholdene spiller ingen rolle for Planklagenævnet

Én af klagerne mener, at det strider mod lokalplanens formålsparagraf og anvendelsesparagraffen, at de nye sommerhuse bliver private ferieboliger. Det er husene i det eksisterende feriecenter også i dag, men det skete først ved et frasalg i 2008.

Ejerforholdene spiller ingen rolle for Planklagenævnets afgørelse. “Ejerforhold kan imidlertid ikke reguleres efter planloven”, skriver nævnet. Derfor er kan det ikke “tillægges vægt” i sig selv, om der er én eller flere ejere, eller om husene bliver lejet ud.

Hvad skal Guldborgsund Kommune og vi andre gøre i fremtiden?

Skal du i gang med at planlægge et feriecenter eller et sommerhusområde? Hvis ikke, så er det især Planklagenævnets holdning til bebyggelsesplanen, du skal lægge mærke til efter min mening. At fravige bebyggelsesplanen afgørende kan være i strid med lokalplanens principper. Også selvom bebyggelsesplanen kun er retningsgivende.

Skal du skrive en lokalplan for et feriecenter eller et sommerhusområde, så er det vel anvendelsesbestemmelsen, du skal være særligt opmærksom på? Er det et feriecenter eller et sommerhusområde, vi planlægger – eller begge dele? Det virker svært at indrette sin planlægning efter Planklagenævnets definition på, hvad der fysisk adskiller et feriecenter fra et sommerhusområde. Ikke mindst når nævnet nu præciserer, at ejerforholdene ikke er afgørende.

For kan man ikke forestille sig et sommerhusområde, hvor husene ligger tæt, og der er masser af fællesfaciliteter? Kan man ikke forestille sig et feriecenter med store boliger? Kan det ikke tænkes, at et feriecenter udvikler sig til et meget broget område med private haver og afskærmning – særligt hvis feriecenteret udstykkes i individuelle ejerlejligheder?

Relevante links

Planklagenævnets afgørelse.

Guldborgsund Kommunes lokalplan 19 med tillæg 1.

Byplanhåndbogen vurderer, at en lokalplans principper er formåls- og anvendelsesbestemmelserne. Men det kan også være “den planlagte struktur”. Se om lokalplanens principper under punktet “Principperne i en lokalplan”.

Artiklens forfatter og formål

Artiklens forfatter er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.

Planklagenævnets afgørelse er lang og detaljeret. Jeg læser afgørelserne for at bliver klogere selv. Jeg deler min læsning for at give dig et hurtigt overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket ovenfor.