Hævede opholdsarealer som f.eks. en tagterrasse må regnes med, når en kommune skal afgøre, om omfanget af opholdsarealer er tilstrækkeligt i forhold til lokalplanens krav. Det er ikke afgørende, om opholdsarealerne er private, fælles eller offentligt tilgængelige. Det er konklusionen på en afgørelse i Planklagenævnet i sidste uge.
Dispensation til opholdsareal på tagterrasse
En bygherre i København vil udvide den eksisterende boligbebyggelse på en ejendom. Lokalplan 261 med tillæg stiller krav om, at der etableres opholdsareal* med et omfang, der svarer til 60 % af etagearealet.
Så meget opholdsareal kan bygherren ikke etablere på terræn. Derfor dispenserer Københavns Kommune, så bygherren kan kompensere for det manglende opholdsareal på terræn ved at etablere en tagterrasse i stedet. Samlet har opholdsarealet på terræn og tagterrassen et omfang, der lever op til lokalplanens krav.
En genbo klager til Planklagenævnet over kommunens dispensation. Genboen mener ikke, at et privat, hævet opholdsareal – tagterrassen – kan indgå i beregningen af opholdsarealet.
Tagterrassen kræver ikke dispensation
“Friarealet skal være…60 pct. af boligetagearealet. Friarealer skal anlægges med opholdsarealer, efter Magistratens nærmere godkendelse”, står der i lokalplanens § 9.1. Lokalplanen præcisere altså ikke, hvor opholdsarealerne skal placeres.
“Planklagenævnet forstår bestemmelsen således, at alle arealer, som efter byggelovgivningen anses for opholdsarealer, kan medregnes i friarealet, uanset om de etableres på terræn eller som hævede opholdsarealer”.
BR95 gjaldt, da lokalplanen blev vedtaget, konstaterer Planklagenævnet. Dette bygningsreglement fastslog, at opholdsarealer må etableres på et tagareal. Der er slet ikke behov for dispensation. Nævnet ophæver kommunens afgørelse.
Hvad skal Københavns Kommune og vi andre gøre i fremtiden?
Planklagenævnets afgørelse slår fast, at hævede opholdsarealer må regnes med. Hvis altså de defineres som opholdsarealer i det bygningsreglement, som gjaldt, da lokalplanen blev vedtaget. Det er selvfølgelig rart at vide. Men hvor mange af os byplanlæggere ved – hånden på hjertet – hvad der præcis står i det aktuelle bygningsreglement om definitionen på opholdsarealer?
Jeg kryber i hvert fald til korset: I BR95 stod der, at opholdsarealer kan “tilvejebringes…på et tagareal”. I det gældende bygningsreglement fremgår det om opholdsarealerne, at de “delvist (kan) etableres på et tagareal”. Ikke helt de samme regler, så vidt jeg kan se. Det bekræfter, at vi skal have byggesagsbehandlerne tæt på, når vi er i gang med lokalplanbestemmelserne.
Privat eller offentligt friareal?
Hvad så med spørgsmålet om, hvorvidt opholdsarealet er privat eller offentligt? Genboen mener ikke, at et privat opholdsareal kan regnes med. Men det er forkert, afgør Planklagenævnet.
“Både private og fælles opholdsarealer kan indgå i opgørelsen af opholdsarealer. Der er heller ikke noget krav om, at et opholdsareal er offentligt tilgængeligt”, står der i nævnets afgørelse.
Links
Planklagenævnets afgørelse om opholdsarealet ved Provstevej.
Københavns Kommune lokalplan 261 med tillæg.
Gældende bygningsreglement (BR18) og historisk bygningsreglement (BR95).
*Planklagenævnet bruger både betegnelserne friareal og opholdsareal i afgørelsen. I min optik spiller det ikke en afgørende rolle i afgørelsen, om man bruger det ene eller det andet begreb. Sagens essens drejer sig om omfang og placering.
Byplanhåndbogen definerer friareal som areal, som ikke er bebygget eller udlagt til bebyggelse. Friareal omfatter opholdsareal, adgangs- og tilkørselsareal, parkeringspladser med videre. Opholdsareal defineres som den del af en ejendom eller et områdes friareal (ubebyggede areal), der anvendes eller planlægges anvendt til ophold. Nogle gange anvendes ordet friareal som betegnelse for opholdsareal.
Artiklens forfatter og formål
Jeg er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.
Planklagenævnets afgørelser er lange og detaljerede. Jeg læser afgørelserne for at bliver klogere selv: Hvordan undgår vi kommunal planlægning, som bliver underkendt i Planklagenævnet? Jeg deler min læsning for at give dig et hurtigt overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket ovenfor.
