“En ejer af fast ejendom kan kun med forudgående samtykke fra kommunalbestyrelsen gyldigt pålægge ejendommen servitutbestemmelser om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan”. Sådan står der i planlovens § 42. Men hvad betyder det i praksis? Det viser to afgørelser i Planklagenævnet fra forrige uge.

Nej til servitutter om højder og parkeringspladser

I september 2020 siger Aalborg Kommune nej til at godkende to servitutter, som ejeren vil tinglyse på ejendommen*. Den ene handler om højden på bebyggelse og beplantning. Den anden om brugen af parkeringspladser. Kommunen henviser til hjemlen i planlovens § 42: Servitutter om forhold, der kan reguleres med en lokalplan, skal godkendes af byrådet.

Ejeren klager til Planklagenævnet. Nævnet fastholder kommunens nej til at godkende servitutten om højde men ophæver afslaget på at godkende servitutten om parkeringspladser.

*Det fremgår ikke af afgørelserne, om de handler om samme ejendom og ejer. Men det er underordnet. Jeg forudsætter i artiklen, at der er tale om den samme ejendom og ejer i de to afgørelser.

Kommunen må begrunde et nej ud fra brede overvejelser

En lokalplan kan fastsætte bestemmelser om højder på bebyggelse og beplantning. Derfor har kommunen hjemmel til at sige nej til den servitut, som handler om disse forhold, konstaterer Planklagenævnet. Også selvom servitutten tidsbegrænses, som ejeren fremhæver. Men hvilken begrundelse skal kommunen give?

Kommunens vurdering skal forholde sig til servituttens konkrete indhold. I første omgang skal vurderingen forholde sig til, om servitutten strider mod kommunens planlægning. Men kommunen må også sige nej “ud fra brede overvejelser” og “en mere generel og alsidig vurdering af servituttens rimelighed”, påpeger Planklagenævnet.

Nej til maksimal højde baseret på saglig hensyn

Servitutten fastsætter en maksimal højde på 3,5 meter på bebyggelse og beplantning. Det strider mod kommuneplanen. Det fremgår af rammebestemmelsen, at området må udnyttes til bebyggelse i to etager med en højde på op til 8,5 meter. Desuden fremgår det, at rammeområdet skal have en grøn karakter med store træer.

“Kommunens afgørelse har således været baseret på sådanne saglige hensyn, som kommunen kan varetage i forbindelse med en afgørelse efter planlovens § 42, jf. det ovenfor anførte i forarbejderne til lovbestemmelsen”, konkluderer Planklagenævnet.

Brugen af parkeringspladser er ikke lokalplanstof

Eksklusiv brugsret til seks parkeringspladser er købt af en lille håndfuld ejere af ejerlejligheder på ejendommen. Denne brugsret ønskes tinglyst, men kommunen siger nej: Ejeren fik lov til at købe seks parkeringspladser – af kommunen, formoder jeg – på den betingelse, at parkeringspladserne skulle bruges til gæsteparkering. Det fremgår af byggetilladelsen.

En lokalplan kan fastsætte bestemmelser om antal, placering og udformning af parkeringspladser, fastslår Planklagenævnet, men den kan ikke bestemme, hvem der må bruge dem. Derfor ophæves kommunens nej til servitutten.

Hvad skal Aalborg Kommune og vi andre gøre i fremtiden?

Begrundelsen for et nej til en servitut må gerne bygge på brede overvejelser. Men en kommune må kun sige nej til en servitut med hjemmel i planlovens § 42, hvis servitutten drejer sig om forhold, der kan reguleres i en lokalplan. Det pointerer Planklagenævnets afgørelser.

I sagen om parkeringspladserne påpeger Aalborg Kommune, at både bygningsreglementet og byggetilladelsen stiller krav om et tilstrækkeligt antal parkeringspladser til besøgende. Men hjemlen i planlovens § 42 strækker sig altså ikke til at sikre, at kravene i bygningsreglement og byggetilladelse håndhæves.

Links

Planklagenævnets afgørelse i sagen om højder på bebyggelse og beplantning.

Planklagenævnets afgørelse i sagen om brug af parkeringspladser.

Artiklens forfatter og formål

Jeg er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.

Planklagenævnets afgørelser er lange og detaljerede. Jeg læser afgørelserne for at bliver klogere selv: Hvordan undgår vi kommunal planlægning, som bliver underkendt i Planklagenævnet? Jeg deler min læsning for at give dig et hurtigt overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket ovenfor.