Komplekse terrænbestemmelser kan så tvivl om, hvordan bestemmelserne skal håndhæves. Det skaber grundlaget for, at Planklagenævnet ophæver kommunens tilladelse til terrænregulering, hvis tilladelsen påklages. Det er er konklusionen på nævnets afgørelse i sagen om terrænregulering ved et sommerhus på Fanø, synes jeg.
Komplekse terrænbestemmelser svære
Terrænreguleringen er i overensstemmelse med lokalplanen, vurderer Fanø Kommune og giver byggetilladelse til et sommerhus ved Rindby Strand. Men en nabo klager til Planklagenævnet, og nævnet giver naboen medhold.
Reguleringen forudsætter dispensation fra lokalplanens terrænbestemmelse, afgør Planklagenævnet. Byggetilladelsen ophæves. Afgørelsen viser efter min mening, at komplekst formulerede terrænbestemmelser gør administrationen usikker. Hvordan skal bestemmelserne håndhæves? Det kan der være tvivl om.
Lokalplanens terrænbestemmelse
Lokalplanens § 7.8 fastsætter, at “terrænregulering (ikke) må overstige ± 0,25 m i forhold til eksisterende naturligt terræn eller til et evt. fastlagt niveauplan, jf. nedenstående illustration”. Illustrationen vist nedenfor.
Det fremgår også af bestemmelsen, at “såfremt fladen for det bebyggede areal afviger mere end ± 0,25 m, kræver tilladelse til byggeriet en ansøgning med redegørelse og plan over de terrænmæssige højdeforhold, til brug for fastlæggelse af niveauplan”. Planklagenævnet opfattet denne del af bestemmelsen som orientering om, at terrænregulering på mere end +/- 0,25 meter forudsætter dispensation.
Hvad har kommunen givet tilladelse til?
Fanø Kommune har fastsat niveauplan i kote 4,3. I byggetilladelsen fremgår det dog, at det fremtidige terræn ligger i kote 4,5. Det fremgår også af byggetilladelsen, at det eksisterende terræn ligger i kote 3,3. Uanset om det fremtidige terræn kommer til at ligge i kote 4,3 eller kote 4,5, så overskrider terrænreguleringen loftet på højst 0,25 meter.
Hvorfor giver kommunen så en byggetilladelse på terrænregulering på 1 eller 1,2 meter? Det skyldes, at kommunen mener, at der må terrænreguleres op til det fastlagte niveauplan. Derfor kan der forekomme regulering på mere end 0,25 meter.
Planklagenævnets vurdering
Hvorfor ophæver Planklagenævnet kommunens byggetilladelse? Det eksisterende terræn ligger i kote 3,3. Illustrationen til § 7.8 indikerer, at niveauplanet vil blive fastlagt som et gennemsnit af det eksisterende terræn. Så kunne man forvente, at ophævelsen skyldes placeringen af niveauplanet. Men det er ikke tilfældet.
Planklagenævnet stiller ikke spørgsmålstegn ved niveauplanets placering, selvom det er lagt 1 meter over eksisterende terræn. Når nævnet ophæver byggetilladelsen, så skyldes det terrænregulering på mere end +/- 0,25 meter i forhold til det fastlagte niveauplan. Der kan højst reguleres fra kote 4,05 og altså ikke fra kote 3,3, når niveauplan er lagt i kote 4,3.
Hvad skal Fanø Kommune og vi andre gøre i fremtiden?
“Terrænregulering må ikke overstige ± 0,25 m i forhold til eksisterende naturligt terræn eller til et evt. fastlagt niveauplan, jf. nedenstående illustration”, står der i lokalplanens § 7.8. På det grundlag forstår jeg Planklagenævnets afgørelse. Som bestemmelsen er formuleret, må terrænet højst reguleres +/- 0,25 meter i forhold til et fastlagt niveauplan. Men var det noget andet, Fanø Kommune sigtede efter, da man skrev lokalplanen?
I lokalplanens redegørelse fremgår det, at terrænregulering skal begrænses til det mindst mulige. Bebyggelse skal placeres med udgangspunkt i det lavest liggende terræn. Men det fremgår også, at bebyggelse i de lavestliggede dele af lokalplanområdet skal placeres, så der ikke er risiko for oversvømmelse.
Måske er det derfor, niveauplanet er lagt så højt? Ville det have hjulpet, hvis terrænbestemmelsen var blevet delt op i flere bestemmelser? Kunne bestemmelserne se sådan her ud?
- Terrænregulering må ikke overstige +/- 0,25 meter i forhold til terræn ved lokalplanens udarbejdelse (se kortbilag x) eller i forhold til niveauplan, fastsat af Fanø Kommune.
- Hvis niveauplaner fastsættes mere end + 0,25 meter over terræn ved lokalplanens udarbejdelse for at undgå risiko for oversvømmelse af bebyggelse, så må terrænet reguleres op til det fastsatte niveauplan. Det gælder, uanset om terrænreguleringen overstiger + 0,25 meter.
Links
Planklagenævnets afgørelse i sagen om sommerhuset ved Rindby Strand.
Fanø Kommunes lokalplan 103.
Lokaplan 103 fastsætter omfanget af terrænregulering i forhold til eksisterende naturligt terræn. “Eksisterende” og “naturligt” er problematisk ord at bruge i en lokalplan om terræn. Hvorfor kan du læse mere om i artiklerne “Hvordan skal eksisterende forstås?” og “Eksisterende er et problematisk, udflydende ord at bruge“.
Artiklens forfatter og formål
Jeg er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.
Planklagenævnets afgørelser er lange og detaljerede. Jeg læser afgørelserne for at bliver klogere selv: Hvordan undgår vi kommunal planlægning, som bliver underkendt i Planklagenævnet? Jeg deler min læsning for at give dig et hurtigt overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket ovenfor.
