Har du allerede en ejerbolig eller en andelsbolig i en af de danske storbyer, er din friværdi blevet større. Bor du til leje i en ejendom, opført før 1992, er din husleje lav og reguleret. Det er til gengæld svært for unge, enlige og andre med lav indkomst at finde en bolig, som de har råd til at betale. Selv mellemindkomstgrupperne har problemer med at følge med.
I en årrække har et utilstrækkeligt boligudbud været en del af årsagen, men også national lovgivning og kommunale initiativer og krav har haft en betydning. Hvilke årsager er der til prisstigningerne? Og hvad kan vi gøre for at skaffe flere billige boliger? Denne artikel bygger på Nordregios rapport “Building affordable homes: Challenges and solutions in the Nordic Region”, som udkom den 30. marts 2020.
Masser af billige boliger i danske storbyer – engang
Traditionelt har der været masser af billige almene boliger, private udlejningsboliger og andelsboliger i de danske storbyer. Der er stadig flere billige boliger i de danske byer end i andre nordiske byer, men mængden af billige boliger er ikke stor nok til at tilfredsstille efterspørgslen, og det er der en række grunde til – her i uprioriteret rækkefølge:
- For lidt byggeri: En af de mest oplagte grunde til stigende boligpriser er, at udbuddet ikke følger efterspørgslen på boliger i de danske storbyer. Hvis der blev bygget flere nye boliger – og byggeomkostningerne var lave nok – burde priserne falde ifølge almindelig markedslogik.
- Byfornyelse: I 1985-2005 blev København byfornyet, og målsætningen var blandt andet at lægge lejligheder sammen, fordi man mente, at byen havde for mange små boliger.
- Krav til gennemsnitlig boligstørrelse: Københavns Kommune har i en årrække stillet krav om, at gennemsnitsstørrelsen på nybyggede boliger skulle være 95 m2. Dette krav har forhindret, at der blev bygget små og billigere boliger.
- Nye, dyre private lejeboliger: Private lejeboliger opført efter 1991 må udlejes til markedsværdien. Når ejerboligerne stiger i priser, følger lejen i de private lejeboliger med, og det gør dem for dyre for lavindkomstgrupperne.
- Istandsættelse af gamle, private lejeboliger: Lejen i boligbebyggelser opført før 1992 er reguleret. Efter en fraflytning kan lejen stige med op til 100 % som følge af istandsættelser. Det forventes, at mange af de gamle lejeboliger vil blive istandsat og dermed blive dyrere inden for de næste 20-30 år.
- Færre, billige almene boliger: I ghetto-områder skal antallet af familieboliger reduceres til 40 %. Det kan f.eks. gøres ved nedrivning og ændret ejerform. Selvom der bygges nye almene boliger, vil de blive dyrere end de gamle.
- Dyrere ejerboliger: I København er prisen på en ejerlejlighed i gennemsnit steget med 51 % fra 2013 til 2018. Selvom renteniveauet er faldet, kan dem med de laveste indkomster ikke låne nok penge, fordi reglerne for udlån er strammet siden finanskrisen i 2008.
- Dyrere andelsboliger: Andelsboliger er den mest udbredte boligform i København. Det har været en billig boligform, men prisen for en andelsboligejendom kan fastsættes på samme niveau som en tilsvarende udlejningsejendom. Da priserne for udlejningsejendomme er steget, er andelsboliger også blevet dyrere.
- Forældrekøb og Airbnb: Mange små lejligheder i København og Århus bliver købt af forældre, som lejer lejlighederne ud til deres studerende børn. Samtidig betyder Airbnb, at man nu kan tjene det samme eller mere ved at leje et værelse ud til turister i stedet for en studerende.
Hvad kan vi gøre for at skaffe flere billige boliger?
National lovgivning, hvor værdien af andelsboligejendomme kan sidestilles med værdien af udlejningsejendomme, har sendt priserne på himmelflugt. Huslejelovgivningen regulerer huslejen i ældre beboelsesejendomme men ikke de nye. Kommunale initiativer og krav som byfornyelse og gennemsnitlig boligstørrelse har medvirket til at boligpriserne. Hvordan kan stat, kommune og andre fremadrettet medvirke til at sænke boligpriserne?
- Mere boligbyggeri: Gammelt baneterræn, Amager og tidligere havneområder – København har masser af areal at udvide boliger på, så udbuddet øges. Tidligere er byggegrundene bare ikke blevet brugt til billigt boligbyggeri men til boliger til købekraftige borgere, der vil betale for f.eks. havudsigt.
- Mindre boliger: Københavns Kommune har bøjet af i sit krav om en gennemsnitlig boligstørrelse på 95 m2. Siden 2015 gælder det krav kun for 75 % af etagearealet, og overborgmesteren har givet udtryk for, at der måske skal slækkes yderligere.
- Billigere byggeri: Byggeriet forsøges gjort billigere ved at begrænse omfanget af regler og industrialisere byggeriet. Byggeomkostningerne i Danmark er 30 % højere end i andre vestlige EU-lande, hvilke blandt andet skyldes regler, administration og mangel på konkurrence i byggesektoren.
- Færre parkeringspladser: Københavns Kommune stiller traditionelt krav om et vist antal parkeringspladser per m2 bebyggelse. Ved at skrue ned på dette krav kan kommunerne gøre det mere attraktivt at bygge.
- Pensionskassers investeringer: Mange danske pensionskasser investerer i boligbyggeri i forstæderne, hvor byggeomkostningerne svarer til et huslejeniveau, som deres medlemmer kan betale.
- Midlertidige studieboliger: CPH Village bygger midlertidige studieboliger på f.eks. havnearealer, så udbuddet af boliger til studerende øges. En ændring i planloven har åbnet mulighed for midlertidige anvendelser i op til 10 år, så den slags investeringer er rentable.
- Flere almene boliger: Siden 2015 har kommunerne kunnet stillet krav i lokalplanerne om, at 25 % af boligmassen skal være almene boliger. Byggeomkostningerne overstiger dog ofte rammebeløbet, og udviklerne vil hellere bygge ejerboliger eller private lejeboliger.
- Forældrekøb uden rentefradrag: Der er fremsat ønske fra De Radikale om, at forældrekøb skal gøres mindre attraktive ved at fjerne skattefradraget. Det forventes at mindske efterspørgslen på små boliger og dermed gøre dem billigere.
- Airbnb: Der har været ønske om at begrænse mulighed for at leje sin bolig ud på airbnb.
Artiklens fotografi fra Ørestaden er taget af Orf3us og bruges i overensstemmelse med Creative Commons.