Guldkaramellen er en supersmuk bebyggelse i Køge Kyst. Det er især gårdrummet, jeg er vild med: Overgangene mellem boliger, kantzoner, gårdrum og offentlig promenade er meget vellykkede. Og så er der brugt gode materialer og et fint kunstværk.

Det er Vandkunsten og AG Gruppen, der står bag bebyggelsen. Med en udvikler, som prioriterer en god tegnestue, er der basis for kvalitet. Men er det udviklers gode vilje og dygtige arkitekter alene, som er årsagen til succesen? Eller spiller lokalplanen en vigtig rolle? Det interesserer mig som byplanlægger, og det handler den her artikel om.

Et meget vellykket gårdrum

Boligbebyggelsen Strandengen i Køge Kyst – eller Guldkaramellem, som den kaldes i folkemunde – er en U-formet bebyggelse, der åbner sig mod øst og strandengene ud til Køge Bugt. Mellem bebyggelsen og strandengene er der en offentlig promenade, der syr Guldkaramellens gårdrum sammen med omgivelserne.

Der er ikke meget plads i gårdrummet, og der skal være plads til både fællesareal og kantzoner med private opholdsarealer til beboerne i stueetagen. Men det er løst meget raffineret, synes jeg. Mellem kantzonerne og fællesarealet er der lavet regnvandsrender, som tegner subtile skel mellem mit og vores.

I kanten mellem gårdrum og promenade står skulpturen Resonans – grænsepost mellem fælles og offentligt men også en invitation til at mødes, til at kigge nærmere. Og så er der valgt smukke materialer: Grus på de belagte arealer. Cortenstål til lodrette kanter og regnvandskanaler. Forskellige langhårede græsser til plantebedene. Lækkert, lækkert, lækkert.

Udsigt fra gårdrummet til strandengene ved Køge Bugt

Få lokalplankrav til kantzonerne

Der står ganske lidt af relevans for kantzonernes udformning i Køge Kommunes lokalplan 1040. §§ 8.2 og 8.6: Opholdsarealernes omfang skal svare til 15 % af etagearealet. Gårdrum, terrasser, tagterrasser og altaner må regnes med. Grænseværdier for støj skal overholdes. Arealerne skal være opholdsegnede. Gårdrum skal være fællesrum for beboerne. De skal være frodige og varierede med plads til leg og bevægelse.

Derudover henvises der til Køge Kysts publikationer. Ubebyggede arealer skal etableres efter de intentioner, som fremgår i udviklingsplan, kvalitetsprogram og prospekter for etaperne SH1 og SH2. Lokalplanen fastlægger det grundlæggende og væsentlige: Opholdsarealernes omfang, brug og tilgængelighed for alle. Men den hverken sikrer eller udelukker den udformning, som gårdrummet og kantzonerne har fået.

Overgang mellem den private kantzone og det fælles gårdrum skabes subtilt af regnvandsrender i cortenstål

Kvalitetsledelse i Køge Kyst-sekretariatet

Det interessante er de dokumenter, som lokalplanen henviser til – udviklingsplan, kvalitetsprogram og prospekter – og den proces, som følger i halen på dem: Kvalitetsledelse. Dokumenterne er udarbejdet af Køge Kyst-sekretariatet, og det er sekretariatet, der gennemfører kvalitetsledelsen som en proces, der kiler sig ind før kommunens myndighedsbehandling.

Kvalitetsledelse handler om at få bedst mulig kvalitet ud af de penge, der er til rådighed. Arkitekten skal have kreativ frihed, som projektdirektør i Køge Kyst, Tove Skrumsager Frederiksen, siger i Realdanias publikation, Kvalitetsledelse i byudvikling. Men det drejer sig også om at stille krav og holde fast i projektet. Sekretariatets inspirationshæfte er afsæt for dialogen, og her stiller 10 dogmer blandt andet krav om facadevariation og kantzoner, der støtter mødet mellem stueetage og byrum.

“Vision og udviklingsplan er ikke nok, for man kan ikke gå direkte herfra til lokalplan. Der er brug for redskaber imellem, og et kvalitetsprogram gør en kæmpe forskel for, at man når derhen, hvor man gerne vil”. Kommunaldirektør i Køge Kommune, Peter Frost, i “Vi prøver hele tiden at hæve barren” i Realdanias publikation “Kvalitetsledelse i byudvikling“.

Kan succesen overføres til kommunal sagsbehandling?

Det er svært at nå i mål med kvaliteten med de generelle planredskaber, som en offentlig myndighed har til rådighed, siger Peter Frost i “Kvalitetsledelse i byudvikling”. Dermed er svaret på overskriftens spørgsmål umiddelbart nej. Køge Kysts sekretariat kunne insistere på kvalitetsledelsen som proces, selvom udvikleren umiddelbart ikke var særligt begejstret i begyndelsen. Det kan en kommune normalt ikke.

Køge Kyst kunne insistere, fordi partnerskabet er en privat grundejer, som kan sælge jord til en udvikler efter eget valg. Og en privat grundejer kan stille de betingelser for salg, som man ønsker. Det kan f.eks. være kravet om en bestemt proces. Det kan sandsynligvis også være et krav om en særlig arkitekt. De aftaler, der indgås, kan skrives ind i købsaftalen.

Hvis et udviklingsprojekt skal realiseres på en privat grund, har kommunen kun de traditionelle planredskaber i værktøjskassen: Kommuneplan og lokalplan. Selv hvis kommunen er grundejer, er situationen en anden end i Køge Kyst. For en kommune skal udbyde sin jord offentligt, og kommunen skal som udgangspunkt sælge jorden til højestbydende i overensstemmelse med udbudsbekendtgørelsen.

Kommunen kan vælge at prioritere arkitektonisk kvalitet, så pris ikke er det eneste kriterie for salget. Men selv da er det ikke muligt at gennemføre kvalitetsledelse efterfølgende, hvis man forstår kvalitetsledelse som en proces som i Køge Kyst, hvor kvalitetsledelse er dialog og tilpasning af projektet. En væsentlig ændring af projektet kan medføre, at jorden skal udbydes igen.

Ejerskab hos borgerne på forhånd

“Forudsætningen (for kvalitetsledelse) er, at der på forhånd er skabt ejerskab for retningen hos både bygherre, kommune og borgere”, siger kommunaldirektør Peter Frost i “Kvalitetsledelse i byudvikling”. Her peger han på noget centralt: Når projektet aftales i detaljer, er det vigtigt, at borgerne er taget i ed inden da.

I Køge Kyst udarbejder sekretariatet først et prospekt for udviklingen af en bydel, som konkretiserer bebyggelsesstruktur, tæthed og bygningstypologier. Herefter bruges prospektet som grundlag for lokalplanlægning med inddragelse af borgerne, og først herefter begynder udvikler et tegne et skitseprojekt.

Den helt afgørende forskel på mulighederne i Køge Kyst (øverst) og hos en kommune (nederst) er ikke forprocessen. Begge parter kan lave et prospekt, strukturplan eller lignende og følgende den op med en lokalplan. Det er heller ikke processen efter et salg: Byggesagsbehandling skal der til, uanset hvem der køber og bygger. Det er mellemfasen omkring salget, der gør forskellen: Køge Kyst kan selv vælge køber og forhandle om projektet inden for lokalplanens rammer. Kommunen skal – hvis kommunen altså er grundejer – udbyde og acceptere den sælgers projekt, som får lov til at købe.

Alle rettigheder til artiklens fotografier og illustrationer tilhører forfatteren.