I Sverige er man traditionelt imod støttet boligbyggeri, fordi det stigmatiserer beboerne. Er der boligmangel, øger man boligudbuddet generelt. Problemet er bare, at mange af de nye boliger er for dyre for dem, der mangler et sted at bo. Nu begynder svenskerne at støtte byggeri af boligejendomme med lav husleje, og så prøver de at få boligpriserne ned ved at udbrede serielt byggeri. Det kan vi måske lade os inspirere af i Danmark?

Fra flere boliger til billige boliger

Almene boliger udgør omkring 20 % af boligmassen i Danmark. Det er forholdsvist billige boliger, og billige boliger sikrer vi desuden ved at regulere huslejeniveauet i private udlejningsboliger i ejendomme opført før 1992. Ingen af disse boliger er forbeholdt borgere med lav indkomst, men kommunerne har anvisningsret til 25 % af de almene boliger. Det betyder, at en del af de billige boliger går til dem, som har brug for hjælp til at komme ind på boligmarkedet.

I Sverige findes der traditionelt ikke boliger forbeholdt lavindkomstgrupperne. Kommunerne skal hjælpe ældre, handicappede og folk med akut boligbehov med at finde en bolig. Men ellers er den svenske boligpolitik, at alle typer boliger skal være tilgængelige for enhver slags husstand. Boligudbuddet er steget i Sverige efter finanskrisen, hvor reglerne for boligbyggeri er blevet liberaliseret. Men de nye boliger er ikke billige nok.

Antallet af hjemløse stiger, og tusinder står i kø til en bolig i Stockholm. Unge, immigranter, enlige og skilte har svært ved at finde et sted at bo. Det skyldes bl.a., at ejerboliger er blevet dyrere, og kreditreglerne blevet skærpet. Kommunerne har svært ved at hjælpe alle dem, som har brug for det. Nu er svenskerne begyndt at give støtte til boligbyggeri med billige lejeboliger, og så forsøger man at mindske byggeomkostninger med 25 % ved at indføre prægodkendt montagebyggeri.

Denne artikel tager udgangspunkt i Nordregios rapport “Building affordable homes: Challenges and solutions in the Nordic Region”, som udkom den 30. marts 2020. Nordregio er et forskningscenter, som er etableret af Nordisk Ministerråd. Forskningscenteret interesserer sig blandt andet for byplanlægning.

Serielt boligbyggeri skal mindske byggeomkostninger med 25 %

Liberalisering siden finanskrisen af de svenske regler for boligbyggeri har hovedsagligt handlet om at tvinge kommunerne til at planlægge langsigtet for flere boliger. Kommunernes muligheder for at stille krav til byggeriet er også blevet stækket: Det handler typisk om regler vedrørende tilgængelighed og energieffektivitet, og så må en kommune ikke længere bede en udvikler finansiere infrastruktur som f.eks. en børnehave.

Politikere, kommuner og udviklere er begyndt at interessere sig for serielt boligbyggeri – en ny slags montagebyggeri – for at gøre offentligt boligbyggeri billigere. Håbet er, at det serielle byggeri vil mindske byggeomkostningerne med 25 %, fordi byggeprocessen bliver mere effektiv, byggesagsbehandlingen hurtigere og bestemte håndværkertyper kan erstattes af andre, når der opstår flaskehalse.

Priserne på byggekomponenter forventes at falde. Når der først er udviklet prototyper, er det billigt at masseproducere dem. Regeringen er i gang med at undersøge, om man kan udstede en generel byggetilladelse til serielt byggeri, som kommunerne skal godkende i en årrække. Det vil betyde, at udviklerne ved, at de kan bygge alle vegne, og så kan byggeomkostningerne holdes nede. Liberaliseringer til trods, er det stadig kommunerne der skal udlægge arealer til boligbyggeri, så kommunal medvirken er afgørende.

Inspiration til Danmarks indsats for boliger til lavindkomstgrupper?

Det er grundlæggende sympatisk, at svenskerne har holdt fast i, at man ikke skal stigmatiseres på boligmarkedet. Alle boligtyper skal være tilgængelige for enhver. Nyt støttet boligbyggeri har ikke været omfattet af et loft for indkomst. Problemet er bare, at der ikke er billige boliger nok, og at lavindkomstgrupperne har svært ved at få fat på boligerne, når de ikke specifikt er forbeholdt dem.

Liberalisering af reglerne for boligbyggeri er sket efter finanskrisen og har allerede medført en stigning i antallet af nybyggede boliger. Tankerne om serielt byggeri er nyere og har endnu ikke medført nogle konkrete resultater. Regeringen satte en undersøgelse i gang i midten af 2019, som skal se på, hvordan man kan mindske boligomkostningerne ved hjælp af billigere byggeri. Fokus ligger på det serielle byggeri, og hvordan kommunerne tager imod dette koncept. Undersøgelsens resultater præsenteres ved udgangen af 2020.

I Sverige vil flere og flere udviklere gerne bygge boliger til mellemindkomstgrupperne og til en vis grad lavindkomstgrupperne. De har indset, at markedet for dyre boliger er ved at være mættet, men de har svært ved at finde arealer at bygge på, skriver Anna Granath Hansson, forfatter til Nordregios artikel. Måske handler det om grundpriser? Det fremgår ikke af artiklen.

Det bliver interessant at se, om lavere svenske byggeomkostninger fører til billigere boligere. Granath Hanssons artikel viser, at priserne på lejligheder i de store byer i Sverige er steget voldsomt de seneste 15 år. Er der stadig en høj efterspørgsel på boliger, så er spørgsmålet vel, om lavere byggeomkostninger bliver modsvaret af højere grundpriser eller fortjeneste til udviklerne? Forudsætningen for lav husleje må være, at boligerne bygges eller reguleres af det offentlige og på kommunale arealer, som kan købes forholdsvist billigt.

De danske erfaringer med montagebyggeri – eller kransporsbyggeri, som det også er blevet kaldt – er blandede. Nogle af 60´erne og 70´ernes kransporsbyggerier er bebyggelser, som vi i dag anser for udfordrede – både socialt og arkitektonisk. Hvis det nye svenske serielle byggeri skal inspirere os i Danmark, bliver det afgørende, at vi ser positive eksempler på skala og kvalitet.

Fotografiet af Container City 2 er taget af Gilda. Billedet er beskåret og bruges i overensstemmelse med Creative Commons.