Har en kommune givet et bindende forhåndstilsagn til et projekt, som strider mod kommuneplanens rammebestemmelser? Så kan kommunen miste muligheden for at nedlægge forbud i henhold til planlovens § 12, stk. 3. Det er konklusionen på en afgørelse i Planklagenævnet om etageboliger på to ejendomme i Nørresundby. Afgørelsen fastslår også, at det skal ske inden for rimeligt kort tid, hvis kommunen vil nedlægge et forbud.
Nej til etageboliger i strid med rammebestemmelserne
Aalborg Kommune nedlægger forbud mod etageboliger på to ejendomme i Nørresundby. Boligerne strider mod kommuneplanens rammebestemmelser, vurderer kommunen, og forbuddet nedlægges derfor i henhold til planlovens § 12, stk. 3. Der findes ingen lokalplan for ejendommene.
Rammebestemmelserne fastsætter en maksimal bebyggelsesprocent på ejendommene på henholdsvis 30 og 25. Etageboligerne vil medføre en bebyggelsesprocent på henholdsvis 98,5 og 74,6. Derfor må kommunen som udgangspunkt gerne nedlægge et forbud, vurderer Planklagenævnet. § 12, stk. 3, hjemler bl.a. forbud mod ny bebyggelse i byzone i strid med rammebestemmelserne, som der er tale om her.
Berettigede forventninger og bindende forhåndstilsagn
Kommunens afgørelse – altså forbuddet – skal dog være i overensstemmelse med de forvaltningsretlige regler, fastslår Planklagenævnet. Det gælder f.eks. principperne om berettigede forventninger.
En kommunes tilkendegivelser kan skabe berettigede forventninger hos ejeren om, at en tilladelse kan forventes. Et præcist forhåndstilsagn fra kommunen, som er truffet på et fuldt oplyst grundlag, kan betyde, at kommunen mister muligheden for at nedlægge et forbud i henhold til § 12, stk. 3, skriver Planklagenævnet i afgørelsen.
Tre grunde til at et § 12, stk. 3-forbud er forpasset
Planklagenævnet vurderer, at Aalborg Kommune har forpasset chancen for et § 12, stk. 3-forbud. Det er der tre grunde til:
- Bindende forhåndstilsagn: Kommunen skriver i en email til ejeren af de to ejendomme i Nørresundby, at bebyggelsens volumen er accepteret. I to andre mails skriver kommunen, at kommuneplanen kun er retningsgivende. Flere gange i løbet af sagsbehandlingen beder kommunen om tilretninger af projektet uden at nævne rammebestemmelsernes bebyggelsesprocent.
- Tidligere accept: Kommunen har to år tidligere besluttet ikke at nedlægge et forbud efter §12, stk. 3, mod et lignende projekt på de to ejendomme i Nørresundby, selvom dette projekt også ville medføre en væsentlig overskridelse af den tilladte bebyggelsesprocent.
- For lang tid før forbud: Kommunen har været for længe om at nedlægge forbuddet i henhold til § 12, stk. 3.
Hvad skal Aalborg Kommune og vi andre gøre i fremtiden?
Fristen er kort for et forbud i henhold til § 12, stk. 3. Det er den vigtigste besked i afgørelsen efter min mening, som vi byplanlæggere skal skrive os bag ørerne. Men hvorfor må vi ikke tænke os om for længe, før forbuddet bliver nedlagt?
I afgørelsen fremhæver Planklagenævnet det faktum, at etageboligerne kun strider mod rammebestemmelserne – ikke en lokalplan. Når et projekt strider mod en lokalplan, så er projektet med det samme og utvetydigt ulovligt, medmindre der dispenseres. Strider projektet mod rammebestemmelserne, så er det først ulovligt, når kommunen beslutter det.
Er der ikke udarbejdet en lokalplan? Så er det Planklagenævnets rationale, at kommunen ikke har fundet det nødvendigt at regulere et forhold. Udgangspunktet er derfor, at grundejeren kan disponere forholdsvist frit. Derfor skal kommunen – hvis et projekt skal stoppes med hjemmel i §12, stk. 3 – forholdsvist hurtigt nedlægge et forbud.
Links
Planklagenævnets afgørelse om etageboligerne i Nørresundby.
Artiklens forfatter og formål
Jeg er arkitekt og har arbejdet som byplanlægger siden 2003. Først i kommunal forvaltning, nu som selvstændig byplankonsulent hvor jeg laver lokalplaner for kommuner og udviklere. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du har brug for en hånd til en lokalplan.
Planklagenævnets afgørelser er lange og detaljerede. Jeg læser afgørelserne for at bliver klogere selv: Hvordan undgår vi kommunal planlægning, som bliver underkendt i Planklagenævnet? Jeg deler min læsning for at give dig et hurtigt overblik over indholdet, som jeg ser det. Det er ikke en juridisk tolkning, autoriseret af nævnet. Hvis du vil vide præcist, hvad nævnet har skrevet, så klik på linket ovenfor.
